4 questions à Mme ESTROSI-SASSONE

 

Madame ESTROSI-SASSONE est une sénatrice très intéressée par le droit immobilier. Pourtant, elle a obtenu l’adoption par le Sénat d’un étrange amendement dont on peut se demander s’il a été réfléchi.

 Pourquoi nous vous adressons ce message

 

Madame la Sénatrice,

 

Vous êtes l’une des élues les plus actives en matière de droit immobilier. Vous travaillez régulièrement à ce sujet avec vos collègues de tous bords (voir le rapport établi sous votre direction sur la Lutte contre l’habitat indigne).

C’est à vous que l’on doit le vote par correspondance en copropriété qui constitue une avancée très positive (même si d’autres structures ne partageraient pas forcément l’avis exprimé ici…).

Dans la mesure où vous auditionnez des intervenants divers lors des rapports que vous établissez (notamment la FNAIM dans le rapport précité), il nous appartient, à la CGL, de vous convaincre de nous convier à nous exprimer devant vous lors du prochain rapport que vous établirez contre les marchands de sommeil.

 

L’axe barons de la drogue – marchands de sommeil existe-t-il ?

 

Si nous souhaitons être auditionnés par le Sénat, ce n’est pas pour parler football (même si vous soutenez publiquement l’OGC Nice et certainement pas du Stade Rennais ou le Stade Nantais…), mais plutôt à propos de sujets moins plaisants, surtout pour nos adhérents.

Sur twitter, le 21 mars 2021, vous avez émis le message suivant :

« Adoption de mon amendement visant à résilier de plein droit le bail en cas de condamnation pénale d’un locataire ou d’un occupant du foyer pour trafic de drogue. Les bailleurs sociaux doivent avoir des outils adaptés pour répondre rapidement à ces atteintes #PPLSécuritéGlobale » (lien).

Et effectivement, le trafic de drogue est un problème majeur qui empoisonne la vie des habitants de nombreux quartiers, y compris en Bretagne historique, et notamment à Nantes, Rennes et à Vannes.

Or, les marchands de sommeil, les communautaristes les plus radicaux et les trafiquants de drogue forment une coalition hostile à la République. Les événements tragiques de novembre 2015 l’ont montré.

Les marchands de sommeil profitent de l’existence de toute une population marginalisée qui n’a pas d’autre choix que d’accepter de vivre dans des lieux non décents. Elle est alors encore plus dépendante des grands trafiquants et des leaders religieux extrémistes, parfois alliés.

Ne nous y trompons pas ! Le pire ennemi de la République est le chef de gang et non le petit dealer, et encore moins la famille du dealer, même si ce dernier doit subir les foudres de la Justice, bien entendu.

Plus on marginalise la famille du dealer, plus elle est dépendante du chef de gang. Pour lutter contre le loup enragé, on ne lui donne pas de la nourriture. On lui fait encore moins un soin des griffes pour que ces dernières soient plus acérées. On le met en cage tout en lui administrant d’office un vaccin antirabique.

Pour inciter les populations proches des dealers à changer de voie, il faut renforcer les enjeux démocratiques en donnant plus de pouvoirs aux habitants qui sont acceptés par leur voisinage, ce qui conduira les familles de trafiquants à changer d’attitude. C’est possible. Nous pouvons vous le prouver. À l’inverse, ostraciser des individus non liés directement aux trafics mais qui pourraient être happés par des dynamiques criminelles ne nous semble pas idéal.

D’où les réserves que l’on peut avoir sur votre amendement récemment adopté, d’autant que la procédure, qui n’a pas permis des consultations larges antérieures, n’est peut-être pas adaptée.

 

Un amendement cavalier ?

 

Ainsi, par votre amendement, un article relatif au bail d’habitation est introduit dans la loi sur la sécurité globale.

Est-ce conforme à l’article 45 de la Constitution qui interdit les cavaliers législatifs, c’est-à-dire les amendements sans lien même indirect avec le projet de loi déposé ? Il appartiendra au Conseil constitutionnel de se prononcer.

Vous qui avez été rapportrice de la loi ELAN au Sénat (voir votre rapport), vous connaissez bien ce problème puisque plusieurs articles de la loi ELAN ont été retoqués en tant que cavaliers… (voir Conseil constitutionnel, 2018-772 DC, 15 nov. 2018, point 61).

L’attitude du Conseil constitutionnel est légitime. C’est justement pour permettre un débat approfondi avec les acteurs représentants tous les intérêts légitimes en présence qu’il sanctionne les cavaliers législatifs.

 

Une atteinte à la liberté contractuelle ?

 

Ce qui est encore plus inquiétant, dans votre amendement, est le fait qu’il comprenne le texte suivant :

« La clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire résultant de troubles du voisinage constatés par décision de justice passée en force de chose jugée est réputée écrite dès la conclusion du contrat ».

Le Conseil constitutionnel a rappelé que la liberté contractuelle ne peut être invoquée devant lui qu’autant qu’elle est le support d’une autre liberté constitutionnellement protégée (décision n° 97-388 DC, 20 mars 1997, point 48).

Or, le droit au logement, du côté du locataire (décision n° 94-359 DC, 19 janvier 1995, point 7), ou le droit de propriété, du côté du bailleur (décision n° 81-132 DC du 16 janvier 1982, point 16), sont constitutionnellement protégés.

Que l’on commence à ajouter des éléments dans un contrat n’importe comment est donc très préoccupant. Votre parti, Les Républicains, indique souvent défendre les propriétaires immobiliers. Les conséquences à leur égard pourraient un jour être fâcheuses si l’on mettait le doigt dans un tel engrenage.

 

Une sanction pénale pour le fait d’autrui ?

 

En outre, selon votre amendement, si le locataire ou l’un de ses enfants mineurs commet un délit relatif au trafic de stupéfiants dans l’immeuble, dans le groupe d’immeubles ou dans l’ensemble immobilier, et qu’une condamnation définitive intervient, le bail peut être résilié de plein droit, c’est-à-dire automatiquement.

Que deviennent ensuite les autres enfants mineurs en cas d’expulsion ? Est-il normal qu’ils soient sanctionnés pour des fautes qu’ils n’ont pas personnellement commises ?

Bien entendu, le trafic de drogue est une abomination et il faut le combattre. Ceux qui le commettent doivent être sanctionnés et envoyés en prison ou en établissements éducatifs adaptés concernant les mineurs. Si la famille des trafiquants a bénéficié financièrement de leur présence, elle peut être sanctionnée, là encore, conformément à la loi.

Toutefois, les membres de leurs familles qui ne sont pas coupables doivent-ils pour autant être privés de logements ? Le Conseil constitutionnel n’apprécie pas vraiment les présomptions de culpabilité ainsi que les sanctions imposées à un individu pour un fait répréhensible commis par d’autres que lui (Décision n° 99-411 DC du 16 juin 1999, point 5).

Néanmoins, là encore, Les Républicains pourraient être les premiers surpris des conséquences d’une violation de la Constitution si tous les proches des notables profitant indirectement du trafic de stupéfiants, ainsi que les proches des marchands de sommeil, étaient punis.

Vous connaissez parfaitement le monde de l’immobilier. Vous savez que des entreprises profitent de la vente de logement dans des ensembles immobiliers en perdition. Cela a provoqué l’effondrement des valeurs républicaines dans des villes entières (voir Les Marchands de sommeil ? Sont-ils les seuls coupables ? pp. 37 à 44).

Votre parti politique n’est certainement pas celui qui bénéficie, directement ou indirectement, de ces dérives. En effet, nous voyons à présent des brigades informelles communautaristes se substituer aux autorités établies dans les rues (comme dans une ville francilienne où un groupe constitué sur une base religieuse s’est permis d’expulser des squatters d’une communauté concurrente, tout en s’en vantant devant la presse...). Comprenez donc notre inquiétude ! Nous sommes à votre disposition pour évoquer tous ces sujets.

 

Recevez, Madame la Sénatrice, l’assurance de notre considération distinguée.

Reconquête démocratique de l’habitat

 

Depuis les années 1990, un abandon de l’espace public et privé à des bandes fut pratiqué. Aujourd’hui, certains s’étonnent pourtant des effets de la subornation de témoin sur les populations des quartiers concernés. Une reconquête démocratique est nécessaire.

 

(Bibliothèque de la Manu à Nantes près du siège de la CGL 44)

S’inspirer du modèle d’Archipelia

 

Fondé en 2001, Archipelia est un centre social situé 17 rue des Envierges (75020 Paris, voir https://www.archipelia.org/), près de l’esplanade du haut Bellevelle, juste à côté des 26 et 28 rue Piat. Cette esplanade a longtemps été un haut lieu du trafic de drogue sur Paris.

Archipelia fournit des activités pour la petite enfance, de l’accompagnement scolaire, des activités musicales pour les jeunes, de l’accès au droit (avec écrivains publics), de la formation à l’informatique, de la gestion d’un jardin partagé, des activités autour de la mémoire pour les séniors, des fêtes de quartiers et des rencontres culturelles. Il fut un temps où Archipelia conduisait aussi des opérations d’alphabétisation pour les étrangers.

Cette réussite est un modèle à répandre partout. Chaque immeuble des quartiers populaires de France, y compris en Bretagne, devrait bénéficier de telles activités et pourrait attribuer, en son sein, des espaces à des structures similaires. Ainsi, un flux continu de personnes extérieures au quartier serait convié dans les lieux publics ou communs.

Le primat accordé à ce regard extérieur est l’un des traits les plus intéressants de la mouvance se réclamant de l’habitat participatif, même si l’on peut aussi lui reprocher à la fois la complexité des solutions juridiques proposées (lien) et la diminution des droits des consommateurs (lien). Le meilleur, à savoir l’ouverture aux autres, doit néanmoins être repris. Des rencontres avec des associations d’autres quartiers plus favorisés pourraient, notamment, être régulièrement organisées.

Même si les trafics ne disparaitraient pas comme par enchantement, cela offrirait des perspectives intéressantes autres que l’embrigadement dans des mafias aux populations qui vivent à proximité des trafiquants.

Ces derniers, qui sont certes malhonnêtes, sont tout sauf des imbéciles. Ils ne veulent pas attirer l’attention sur eux-mêmes. Ils ont ainsi appris à laisser tranquilles les bénévoles d’Archipelia, rapidement identifiés, et tous ceux qui viennent à la rencontre du centre social. Et c’est un ancien bénévole, ayant vécu dans le quartier à proximité plusieurs années, qui vous le dit.

 

Éviter le modèle capitulard

 

Malheureusement, certains n’approuvent pas la démarche d’Archipelia.

On se souvient de la délégation de conseillers syndicaux du 28 rue Piat reçue par un élu qui les avait invités à accepter que la police laisse proliférer les trafics de manière apparente pour mieux repérer les dealers.

Dans cette perspective, on abandonne les espaces publics et les parties communes des immeubles privés ou sociaux au contrôle des dealers.

Le résultat final est le moment où un député explique à la télévision qu’il a dû demander l’autorisation d’un dealer pour entrer dans un quartier afin d’y examiner la réalité pour évaluer les financements de l’ANRU (lien).

Certains sont manifestement en train de capituler face aux ennemis de la République, comme les apparatchiks rentiers incompétents du haut commandement et de l’administration française en mai-juin 1940.

Dans de très nombreux immeubles, au lieu de reprendre le modèle qui a marché à Archipelia et de l’approfondir (ce que l’on pourrait faire même dans le quartier de Belleville à Paris), on ne fait strictement rien. Des barres d’immeubles entières existent en marge de la ville sans aucun contact avec le milieu associatif des beaux quartiers et des zones périphériques.

On est ensuite tout surpris d’avoir deux mondes qui se font face, tout en assistant à la décomposition civique de la Nation.

Aussi, les associations agréées de consommateurs compétentes en matière d’habitat doivent prendre leur part dans le combat à mener. Au lieu de pratiquer une participation symbolique ou technocratique, elles se doivent de mettre en place ces activités concrètes au service des habitants, et cela dans un cadre pluraliste, avec des élections à bulletins secrets dans un cadre allant au-delà de l’immeuble, pour éviter tout risque de représailles de la part des dealers. La loi prévoit les valeurs qui doivent être respectées dans le cadre du débat pluraliste nécessaire (article 44 alinéa 1 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

Dans le présent blog, la CGL contribue à son travail d’accès au droit, même si elle peut et doit faire plus immeuble par immeuble.

Ainsi, on pourra valoriser l’activité des militants les plus performants.

 

Inévitable subornation

 

Hélas, les barons de la drogue les mieux organisés n’auront aucun souci avec l’évolution préconisée ci-dessus. Au contraire. La disparition des espaces dont s’emparaient des jeunes désœuvrés dans des quartiers difficiles diminuera le nombre de lieux de ventes incontrôlés.

Cela ne signifiera pas que le trafic diminuera. Il s’adaptera en adoptant un modèle tupperware ®. Surtout, les lieux de vente se concentreront dans l’habitat privé difficile où les locataires sont bien moins facilement organisés.

On doit alors parler de l’alliance objective entre marchands de sommeil et trafiquants de drogue, et surtout préparer la riposte nécessaire.

Toute une génération de propriétaires dénués de scrupules s’est emparée de quartiers entiers (voir Les Marchands de sommeil. Sont-ils les seuls coupables ? p. 31). Ce sont des centaines de milliers de personnes et leurs familles qui violent la loi et qu’il faudrait punir. Le fera-t-on vraiment ?

Sur internet, les marchands de sommeil tentent même de s’arroger le monopole de l’information juridique sur divers forums, laissant les questions gênantes pour eux sans réponse et harcelant tout intervenant hors de leur contrôle.

Inspirés par leurs alliés barons de la drogue, les marchands de sommeil n’hésitent pas à pratiquer la subornation de témoins (réprimée par l’article 434-15 du Code pénal) afin d’intimider ceux qui évoquent des délits commis.

Là encore, le rôle des associations agréées comme la CGL est important. Elles doivent souligner combien un véritable accès au droit est incompatible avec l’anonymat des délateurs (lien), avec l’usurpation de l’identité de professionnels établis (lien) ou avec la pratique des discriminations (lien). Rejoignez la CGL qui est à la pointe de ce combat !

La CGL contre les discriminations

 

La lutte contre les discriminations ne doit plus être un sujet tabou dans l’immobilier. Le racisme et les tensions s’accentuent en copropriété. Ce n’est pas un hasard. Parlons-en !

 

Racisme en copropriété

 

Marie-Pierre LEFEUVRE, dans son ouvrage devenu classique (La Copropriété en difficulté : faillite d’une structure de confiance, Editions de l’Aube, 186 p., 1999), avait déjà souligné la prégnance de discours de stigmatisation contre certaines populations en copropriété.

 Cette auteure remarquait la propension de certains syndics à opposer les Français et les autres populations (p. 41). Elle relevait aussi des récriminations de certains copropriétaires contre des groupes en bloc comme les « Vietnamiens » (p. 53) ou les « Maliens » (p. 55).

 Ces attitudes, constatées au début des années 1990, n’ont pas disparu, comme le montre la jurisprudence.

 

Un phénomène persistant

 

La Cour de cassation a pu relever des problématiques similaires dans certaines affaires.

 Un copropriétaire a ainsi entendu, en assemblée générale, un individu s’en prendre à un autre copropriétaire avec les mots suivants : « Ne me postillonne pas dessus, étranger, car tu as le sida - Dégage et retourne dans ton pays ». L’individu proférant ces horreurs, dont le copropriétaire injurié a pensé qu’il pouvait s’agir du syndic, n’a pas été formellement identifié, ce qui a interdit toute condamnation (Cass., 2^e civ., 29 avr. 1998, n° 96-14.738).

 Dans un immeuble à Haguenau en Alsace, un copropriétaire ne supportait pas la présence d’un autre copropriétaire d’origine turque. Le copropriétaire raciste, se réclamant de ses origines alsaciennes, a donc agressé à coup de gaz lacrymogène le copropriétaire d’origine turque, la femme de ce dernier et leur enfant de 11 an. Il les a également injuriés de manière raciste par la suite et fut condamné pour cela.

 Quelques mois après, il s’est exclamé dans la cour de l’immeuble ouverte au public : « Sale bougnoule, vous n’êtes que tolérés ici », visant toujours le copropriétaire d’origine turque. Ces propos ont été qualifiés par les juridictions d’injure à caractère raciste en récidive, avec l’accord de la Cour de cassation (Cass. crim., 8 avr. 2014, n° 12-87.497).

 

Très coûteux silence gêné

 

Suite à l’affaire très grave ayant donné lieu à l’arrêt du 8 avril 2014, qui a été publié à la demande de la Cour de cassation, on peut noter l’absence de commentaires de la part des associations censées représenter les copropriétaires ou les locataires.

 Il ne faut donc pas s’étonner des accusations, d’ailleurs injustes, portées contre l’AFOC, la CGL, la CLCV, la CNL et la CSF sur la faible place qu’elles font aux personnes issues de la diversité (Jeanne DEMOULIN, La Gestion du logement social. L’impératif participatif, Presses Universitaires de Rennes, Rennes, 2016, p. 99).

 Quand on lutte contre les discriminations, ce que font les associations agréées précitées de défense des habitants, il faut savoir le dire, car la nature a horreur du vide. Si s’installe l’idée selon laquelle les acteurs établis sont indifférents aux discriminations, d’autres en profitent.

 En laissant entendre que les populations originaires des pays musulmans, notamment, peuvent être injuriées sans que personne ne réagisse, on encourage des phénomènes de regroupements identitaires protestataires sur des fondements religieux.

 

Chocs des identités

 

L’auteur Julien TALPIN, allié de Jeanne DEMOULIN lors de démarches publiques, est un acteur clé de cette dynamique identitaire.

 Il s’inspire des mouvements américains où des personnes de couleur membres de gangs ont été mobilisées par certaines églises protestantes [Julien TALPIN, « L’église comme une arme de lutte. La communauté religieuse au service de la justice sociale à Los Angeles », dans Où est passé la justice sociale ? Ivan SAINSAULIEU et alii (dir.), Septentrion 2019, pp. 263 à 274].

 Assez logiquement, Julien TALPIN a soutenu le CCIF (Comité Contre l’Islamophobie en France) avec l’espoir de mobiliser des populations perçues comme discriminées en utilisant comme cadres des groupes religieux musulmans et de leurs dirigeants traditionnels [Houda ASAL et Julien TALPIN, « L’égalité au cœur des luttes contre l’islamophobie », dans Communautarisme ?, Marwan MOHAMMED et Julien TALPIN (dir.), PUF, 2018, pp. 85 à 98].

 On rappelle que la dissolution du CCIF a été prononcée le 2 décembre 2020 par le gouvernement suite à l’horrible assassinat de Samuel PATY survenu le 16 octobre 2020.

 

Provocations

 

Si Julien TALPIN a connu un réel succès dans sa démarche, c’est aussi en raison de provocations douteuses contre les étrangers suite auxquelles les acteurs institutionnels installés n’ont pas réagi.

 On pense notamment aux propos d’un membre de la Chambre des Propriétaires d’Île-de-France lorsque cette dernière était encore intégrée à l’UNPI et qui a pu dire, à propos du droit au logement opposable, tant réclamé par l’Abbé Pierre, « l’appel d’air grâce au tam-tam joue au fond de l’Afrique » (Michel de PONCINS, « Logement social : la catastrophe », Revue de l’Habitat n° 581, octobre 2012, pp. 7 et 8).

 On remarque, à ce propos, que la censure n’est jamais une bonne idée. Ces affirmations plus que douteuses parues dans la Revue de l’Habitat peuvent désormais être rappelées à l’UNPI et à la Chambre Nationale des Propriétaires, issue de la Chambre des Propriétaires UNPI d’Île de France.

 Nul ne sait, en effet, ce que pensent réellement des acteurs. Certains profèrent des propos odieux sans vraiment le penser et d’autres ne disent rien mais n’en pensent pas moins. Ce sont les mécanismes systémiques qu’il faut démonter. Et, de ce point de vue, l’UNPI et la Chambre Nationale des Propriétaires peuvent mieux faire.

 

Instrumentalisation de la « race »

 

Fondamentalement, le système de la copropriété à la française est vicié en ce qu’une personne croit détenir un pouvoir dès qu’elle acquiert un lot. Le propriétaire pense accéder à un statut supérieur. Cette suffisance est à l’origine de bien des travers.

 Edgard PISANI, dans l’Utopie foncière, dénonçait cette dérive.

 L’obsession du statut conduit ainsi à la fascination pour la hiérarchie des « races », qui représente la quintessence de l’acquis perpétuel que l’on détient quoi que l’on fasse, dans un monde mouvant où le bilan des générations passées est vivement remis en cause.

 Bien entendu, la « race » n’existe pas au plan génétique, certaines populations dites blanches étant plus proches génétiquement de certaines populations de couleur que d’autres populations dites blanches (voir Josué FEINGOLD (« Race, racisme, génétique et eugénisme », Mots, n° 33, déc. 1992, pp. 161 à 163).

 Les racistes le savent, et même les hitlériens se font rarement des illusions à ce sujet, mais ils utilisent la couleur de peau ou la religion de certains pour les stigmatiser et les affaiblir dans une stratégie de « lutte des places », pour paraphraser Michel LUSSAULT.

 

Remède organisationnel

 

La solution n’est pas la Cancel Culture qui consiste à museler de prétendus grands méchants racistes, comme dans les universités Outre-Atlantique (voir Richard CRAVATTS, « Racism, Cancel Culture and Hypocrisy Come to Harvard », visionné le 20 mars 2021).

 Nul de doit jeter ses contradicteurs dans le « Basket of Deplorables » selon l’expression de Hilary CLINTON. Lutter réellement contre les discriminations oblige à construire des dynamiques collectives structurées.

 Lorsqu’une personne s’intègre dans une dynamique collective et qu’elle est prise à partie individuellement, on peut alors s’interroger sur l’existence d’une discrimination systémique lorsque cette personne est une dame ou est issue de la diversité.

 Il faut alors rappeler que l’on ne met pas en cause un individu isolé lorsqu’il parle au nom du collectif structuré, mais le collectif lui-même, sauf à être accusé de discrimination quand la personne visée est issue de la diversité.

 Lorsque la mise en cause visant un individu au lieu de viser le collectif auquel il appartient est répétée malgré l’avertissement ci-dessus, alors on peut dire que la discrimination systémique est prouvée. On peut qualifier se sexiste, de raciste et de lâche celui qui agit ainsi, surtout s’il le fait à visage masqué et en se faisant régulièrement censurer par les administrateurs de réseaux sociaux…

 Quoi que le troll ait dans la tête, il agit effectivement comme un sexiste, un raciste ou un individu hostile à des personnes du fait de leur âge, de leur état de santé ou de leur apparence physique. Le fait de passer au-dessus du collectif est la seule preuve qui compte. L’individualisme forcené des copropriétaires les amène justement souvent à passer au-dessus des collectifs…

 

Dangers de l’inorganisation

 

À l’inverse, il est dangereux de stigmatiser les discriminations seul dans son coin, même si, effectivement, on peut en être victime.

 Un couple de locataires ayant un enfant adolescent handicapé a ainsi découvert qu’un copropriétaire chargé de relever les compteurs d’eau s’était introduit dans leur appartement avec l’accord de l’enfant.

 Le couple s’est lancé dans une escalade d’invectives avec le copropriétaire et cela par voie d’affichage dans les parties communes de l’immeuble en copropriété.

 Le couple de locataires a été jusqu’à évoquer un « racisme » contre les locataires, tout en invitant le copropriétaire avec lequel ils étaient fâchés à avertir son ami, qu’ils qualifiaient de « Grolard » de faire attention à son poids car il allait « exploser »… Or, cette attaque contre une personne du fait de son apparence physique était aussi discriminatoire.

 Le couple, qui n’avait aucun droit de mettre des affichages en parties communes sans autorisation du syndic, a été valablement expulsé à leur demande du bailleur (Cass., 3^e civ., 19 mai 2015, n° 14-15.835).

 Tout le monde peut donc dire des bêtises, surtout après des incidents, mais la sagesse est de s’inscrire dans un collectif pluraliste où les accusations de discrimination pourront être analysées avec le recul nécessaire. Prenons donc tous ce chemin. Cela évitera l’escalade perpétuelle des invectives discriminatoires et des appels à museler ses contradicteurs.

 

Péril en copropriété et suspension des loyers

 

La copropriété n’est pas que l’affaire des syndics professionnels et des copropriétaires. Les locataires sont aussi concernés si l’état des parties communes est tel que les logements ne sont plus décents.

La CGL est à votre disposition pour vous défendre si vous êtes dans cette situation.

 

La Manu à Nantes, près du siège de la CGL 44

Critères de la décence

 

Depuis le 30 janvier 2002, un décret n° 2002-120 établit les critères de la décence. Ce décret est applicable à tous les logements, qu’ils soient situés en secteur privé ou en secteur social.

 Selon le point 1 de l’article 2 de ce décret, un logement décent « assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. »

En cas de péril imminent affectant tout le bâtiment, le logement n’est donc plus décent, quel que soit son état intérieur.

 La procédure de péril imminent est encadrée notamment par l’article L. 511-3 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).

 Or, les éléments dégradés pouvant provoquer un péril imminent sont généralement des parties communes.

 

Parties communes

 

L’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété dispose :

 « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; ».

En copropriété, le gros œuvre est donc une partie commune, sauf à ce que le règlement de copropriété dise le contraire, ce qui est rarissime dans les immeubles collectifs.

 

Suspension des loyers

 

Dès qu’un arrêté de péril intervient, les loyers sont suspendus à compter du premier jour du mois qui suit l’arrêté (article L. 521-2 du CCH).

 Le propriétaire qui encaisserait des loyers dans un local affecté d’un péril imminent et refuserait de les restituer tout en intimidant le locataire commettrait une infraction et se changerait en marchand de sommeil.

 Un propriétaire a ainsi été condamné pour extorsion pour avoir « gueulé » sur un locataire afin de faire payer par ce dernier un loyer non dû (Cass. crim., 12 oct. 2010, n° 10-80.756).

 La suspension des loyers cesse au premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté de mainlevée du péril, et cela même si les travaux de réhabilitation ont été réceptionnés antérieurement (Cass. 3^e civ., 9 juillet 2020, n° 19-14.218).

 Notez que les références faites dans les arrêts concernant les articles du CCH d’avant le 1^er janvier 2021 ne sont désormais plus à jour suite à un chamboulement lié à une ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020.