La copropriété
n’est pas que l’affaire des syndics professionnels et des copropriétaires. Les
locataires sont aussi concernés si l’état des parties communes est tel que les
logements ne sont plus décents.
La CGL est à votre
disposition pour vous défendre si vous êtes dans cette situation.
La Manu à Nantes, près du siège de la CGL 44
Critères de la décence
Depuis le 30
janvier 2002, un décret n°
2002-120 établit les critères de la décence. Ce décret est applicable à tous les
logements, qu’ils soient situés en secteur privé ou en secteur social.
Selon le point 1
de l’article 2 de ce décret, un logement décent « assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et
de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux
contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries
extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la
protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. »
En cas de péril
imminent affectant tout le bâtiment, le logement n’est donc plus décent, quel
que soit son état intérieur.
La procédure de
péril imminent est encadrée notamment par l’article L. 511-3
du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).
Or, les éléments
dégradés pouvant provoquer un péril imminent sont généralement des parties
communes.
Parties communes
L’article 3 de la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété dispose :
« Sont
communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à
l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le
silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol,
les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros
œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de
canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; ».
En copropriété, le
gros œuvre est donc une partie commune, sauf à ce que le règlement de
copropriété dise le contraire, ce qui est rarissime dans les immeubles
collectifs.
Suspension des loyers
Dès qu’un arrêté
de péril intervient, les loyers sont suspendus à compter du premier jour du
mois qui suit l’arrêté (article L. 521-2
du CCH).
Le propriétaire
qui encaisserait des loyers dans un local affecté d’un péril imminent et
refuserait de les restituer tout en intimidant le locataire commettrait une
infraction et se changerait en marchand de sommeil.
Un propriétaire a
ainsi été condamné pour extorsion pour avoir « gueulé »
sur un locataire afin de faire payer par ce dernier un loyer non dû (Cass. crim., 12
oct. 2010, n° 10-80.756).
La suspension des
loyers cesse au premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté de mainlevée
du péril, et cela même si les travaux de réhabilitation ont été réceptionnés
antérieurement (Cass. 3e
civ., 9 juillet 2020, n° 19-14.218).
Notez que les
références faites dans les arrêts concernant les articles du CCH d’avant le 1er
janvier 2021 ne sont désormais plus à jour suite à un chamboulement lié à une
ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020.
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