Les OFS pour sortir de l’enfer immobilier

 

Inspirés par les Community Land Trusts américains, les OFS (Organismes de Foncier Solidaire) sont la piste la plus prometteuse pour sortir par le haut de la crise de gouvernance immobilière actuelle.

(La Manifacture de Nantes, près du siège de l'Union Régionale CGL Bretagne Pays de la Loire)

Spéculation, rigidité, complexité

La CGL a toujours été hostile au fait de traiter le logement comme une simple marchandise pouvant faire l'objet de spéculations par des accapareurs dénués de scrupules (voir son manifeste accessible à la page sur ce lien). C'est même là le coeur de son identité.

La hausse des prix de l’immobilier n’est pourtant pas vue partout comme la catastrophe qu’elle constitue. Des acteurs y voient un phénomène inévitable lié à l’identité nationale française (Nicolas TARNAUD « La pierre d’aujourd’hui », AJDI, juillet-août 2015, pp. 499-503).

L’engouement pour les achats immobiliers serait donc positif selon certains. Chaque ménage serait encouragé à acheter un petit bien pour le revendre assez vite avec une plus-value et ainsi de suite.

Cette vision du monde a induit un entretien insuffisant dans de nombreux immeubles collectifs placés sous le régime de la copropriété. Les copropriétaires souhaitant spéculer à court terme ont tout intérêt à laisser le syndicat dans l’inorganisation quand il s’y trouve (fiche copropriété n° 6 des Garanties Citoyennes) ou à le pousser vers la désorganisation en ne désignant pas de syndic (fiche copropriété n° 7 des Garanties Citoyennes).

En complexifiant la loi pour tenter d’encadrer les copropriétaires, les pouvoirs publics aggravent la situation (fiche copropriété 9 des Garanties Citoyennes).

Les défis de la pandémie et de la rénovation du bâti ne peuvent être relevés dans ces conditions.

Ce que les ménages sont en droit d’attendre, c’est un cadre simple, stable et qui s’adapte spontanément aux exigences nouvelles de l’administration.

Comment faire ?

 

Intéressante innovation d’Outre-Atlantique

 

Les usines à gaz comme la juxtaposition de syndicats secondaires et de syndicats principaux, la création d’unions de syndicats ou l’explosion des immeubles en petites entités sans gouvernance, ne sont pas des solutions satisfaisantes (fiche copropriété n° 10 des garanties Citoyennes).

Ce que voudraient les ménages, c’est pouvoir acheter le droit de jouissance des logements à un prix abordable, sans s’encombrer de la gestion des parties communes concernant lesquelles les exigences de l’État sont mouvantes et imprévisibles.

Ce nouveau rapport à la propriété immobilière a donné lieu à des réflexions intéressantes sur la déconnexion possible entre la propriété des éléments d’un immeuble qui relèvent du bien commun et l’usage des logements, qui est la seule chose réellement recherchée par les ménages [Sarah VANUXEM, Caroline GUIBET LAFAYE, Repenser la propriété, un essai de politique écologique, Presses Universitaires d’Aix-Marseille, 2015, 191 p. et Sylvette DENÈFLE (dir.), Repenser la propriété. Des alternatives pour habiter, Presses universitaires de Rennes, 2016, Rennes, 220 p.].

Cette idée avait été lancée dès les années 1970 avec l’ambition de créer des offices fonciers communaux qui auraient été propriétaires des sols et du bâti et qui auraient attribué à chaque ménage la jouissance d’un bien immobilier pour 99 ans [Edgard PISANI, Utopie foncière, Paris, Editions du Linteau, réédition de 2009 (édition originale, Gallimard, 1977), 235 p.].

En 1969, une expérience très intéressante a été lancée aux États-Unis en Géorgie pour assurer l’usage de terres à des agriculteurs afro-américains. Ainsi naquirent les Community Land Trusts (CLT) qui, dans les années 1980, se sont répandus dans les villes (Susannah BUNCE et alii, Urban Community Land Trusts, 2013).

 

Retranscription corporatiste française

 

Des acteurs non juristes ont décidé de reprendre le terme américain de CLT en France pour se constituer une niche institutionnelle plus que pour citer de manière détaillée les travaux des chercheurs d’outre-Atlantique.

Un lobby s’est donc constitué pour prétendre parler au nom de tous les partisans des Community Land Trusts en France, ce qui est absurde puisque jamais, aux États-Unis ou au Canada, les divers CLT n’ont parlé d’une seule voix. Ce sont, en Amérique, des structures nées des efforts de la base qui ne souhaitent pas se soumettre à une élite centralisée.

Néanmoins, le législateur, en 2014, a écouté le lobby technocratique, ce qui n’est d'ailleurs pas un drame car l'innovation induite est intéressante.

Le modèle français suivi est cependant perfectible car il est trop marqué par le corporatisme. Des notables prétendent capter un champ d’activité en le fermant à tout intervenant professionnel plus compétent.

Sous cette réserve, l’innovation législative française ouvre une voie qui pourrait être excellente. En effet, la loi permet la création d’OFS (Offices de Foncier Solidaire), des structures agréées pouvant délivrer des BRS (Baux Réels Solidaires) (voir fiche acquéreurs n° 5 des Garanties Citoyennes).

Il appartient désormais aux citoyens de faire en sorte que cette innovation puisse être mise en place de manière démocratique, en veillant, notamment, à ce que des représentants élus des habitants siègent dans les conseils d’administration de ces OFS, au lieu d’en confier la gestion aux seuls réseaux issus du copinage technocratique.

 

Approfondissement de la réflexion juridique

 

Fort heureusement, la réflexion sur les BRS a été riche (Vincent PERRUCHOT-TRIBOULET, « Le bail réel solidaire », Annales des loyers, octobre 2016, pp. 113 à 123, Xavier LIÈVRE et Florence CAUMES, « Bail réel solidaire : comment faire face à deux phénomènes nouveaux, l’extinction du BRS opérateur et la copropriété ‘‘sans sol’’ », étude immobilier, JCP N, 11 janvier 2019, pp. 29 à 33, Agnès LEBATTEUX et ‘‘Espacité’’, « Etude d’opportunité pour l’intervention d’un organisme de foncier solidaire sur le parc de copropriétés fragiles ou dégradées », DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur, juillet 2019, 36 p., Xavier LIÈVRE et Florence CAUMES, « Bail réel solidaire : clarification de la nature du droit créé et quelques autres précisions », étude immobilier, JCP N, 18 décembre 2020, pp. 29 à 35).

Plusieurs avis s’opposent mais ils sont tous bien étayés, contrairement aux éléments de propagande de la corporation technocratique qui prétend avoir le monopole du discours sur les CLT en France.

Xavier LIÈVRE et Florence CAUMES, qui intervient pour les COOP de HLM, ont même une position tout à fait convaincante.

Pour eux, un organisme de foncier solidaire peut délivrer un bail réel solidaire sur la seule jouissance du logement, les parties communes restant détenues par l’OFS.

Cette solution est évidemment la meilleure pour sortir du chaos en copropriété.

Les résistances prévisibles émanent de tous ceux qui ont profité durant des décennies de la hausse continuelle des prix. Les associations agréées de locataires doivent justement lutter contre la spéculation et ceux qu’elle engraisse en valorisant des solutions comme celle des OFS.

C’est ce que fait la CGL ici, en sachant qu’elle a pour tâche d’intervenir afin d'améliorer le débat démocratique au sein des OFS.

Reconquête démocratique de l’habitat

 

Depuis les années 1990, un abandon de l’espace public et privé à des bandes fut pratiqué. Aujourd’hui, certains s’étonnent pourtant des effets de la subornation de témoin sur les populations des quartiers concernés. Une reconquête démocratique est nécessaire.

 

(Bibliothèque de la Manu à Nantes près du siège de la CGL 44)

S’inspirer du modèle d’Archipelia

 

Fondé en 2001, Archipelia est un centre social situé 17 rue des Envierges (75020 Paris, voir https://www.archipelia.org/), près de l’esplanade du haut Bellevelle, juste à côté des 26 et 28 rue Piat. Cette esplanade a longtemps été un haut lieu du trafic de drogue sur Paris.

Archipelia fournit des activités pour la petite enfance, de l’accompagnement scolaire, des activités musicales pour les jeunes, de l’accès au droit (avec écrivains publics), de la formation à l’informatique, de la gestion d’un jardin partagé, des activités autour de la mémoire pour les séniors, des fêtes de quartiers et des rencontres culturelles. Il fut un temps où Archipelia conduisait aussi des opérations d’alphabétisation pour les étrangers.

Cette réussite est un modèle à répandre partout. Chaque immeuble des quartiers populaires de France, y compris en Bretagne, devrait bénéficier de telles activités et pourrait attribuer, en son sein, des espaces à des structures similaires. Ainsi, un flux continu de personnes extérieures au quartier serait convié dans les lieux publics ou communs.

Le primat accordé à ce regard extérieur est l’un des traits les plus intéressants de la mouvance se réclamant de l’habitat participatif, même si l’on peut aussi lui reprocher à la fois la complexité des solutions juridiques proposées (lien) et la diminution des droits des consommateurs (lien). Le meilleur, à savoir l’ouverture aux autres, doit néanmoins être repris. Des rencontres avec des associations d’autres quartiers plus favorisés pourraient, notamment, être régulièrement organisées.

Même si les trafics ne disparaitraient pas comme par enchantement, cela offrirait des perspectives intéressantes autres que l’embrigadement dans des mafias aux populations qui vivent à proximité des trafiquants.

Ces derniers, qui sont certes malhonnêtes, sont tout sauf des imbéciles. Ils ne veulent pas attirer l’attention sur eux-mêmes. Ils ont ainsi appris à laisser tranquilles les bénévoles d’Archipelia, rapidement identifiés, et tous ceux qui viennent à la rencontre du centre social. Et c’est un ancien bénévole, ayant vécu dans le quartier à proximité plusieurs années, qui vous le dit.

 

Éviter le modèle capitulard

 

Malheureusement, certains n’approuvent pas la démarche d’Archipelia.

On se souvient de la délégation de conseillers syndicaux du 28 rue Piat reçue par un élu qui les avait invités à accepter que la police laisse proliférer les trafics de manière apparente pour mieux repérer les dealers.

Dans cette perspective, on abandonne les espaces publics et les parties communes des immeubles privés ou sociaux au contrôle des dealers.

Le résultat final est le moment où un député explique à la télévision qu’il a dû demander l’autorisation d’un dealer pour entrer dans un quartier afin d’y examiner la réalité pour évaluer les financements de l’ANRU (lien).

Certains sont manifestement en train de capituler face aux ennemis de la République, comme les apparatchiks rentiers incompétents du haut commandement et de l’administration française en mai-juin 1940.

Dans de très nombreux immeubles, au lieu de reprendre le modèle qui a marché à Archipelia et de l’approfondir (ce que l’on pourrait faire même dans le quartier de Belleville à Paris), on ne fait strictement rien. Des barres d’immeubles entières existent en marge de la ville sans aucun contact avec le milieu associatif des beaux quartiers et des zones périphériques.

On est ensuite tout surpris d’avoir deux mondes qui se font face, tout en assistant à la décomposition civique de la Nation.

Aussi, les associations agréées de consommateurs compétentes en matière d’habitat doivent prendre leur part dans le combat à mener. Au lieu de pratiquer une participation symbolique ou technocratique, elles se doivent de mettre en place ces activités concrètes au service des habitants, et cela dans un cadre pluraliste, avec des élections à bulletins secrets dans un cadre allant au-delà de l’immeuble, pour éviter tout risque de représailles de la part des dealers. La loi prévoit les valeurs qui doivent être respectées dans le cadre du débat pluraliste nécessaire (article 44 alinéa 1 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

Dans le présent blog, la CGL contribue à son travail d’accès au droit, même si elle peut et doit faire plus immeuble par immeuble.

Ainsi, on pourra valoriser l’activité des militants les plus performants.

 

Inévitable subornation

 

Hélas, les barons de la drogue les mieux organisés n’auront aucun souci avec l’évolution préconisée ci-dessus. Au contraire. La disparition des espaces dont s’emparaient des jeunes désœuvrés dans des quartiers difficiles diminuera le nombre de lieux de ventes incontrôlés.

Cela ne signifiera pas que le trafic diminuera. Il s’adaptera en adoptant un modèle tupperware ®. Surtout, les lieux de vente se concentreront dans l’habitat privé difficile où les locataires sont bien moins facilement organisés.

On doit alors parler de l’alliance objective entre marchands de sommeil et trafiquants de drogue, et surtout préparer la riposte nécessaire.

Toute une génération de propriétaires dénués de scrupules s’est emparée de quartiers entiers (voir Les Marchands de sommeil. Sont-ils les seuls coupables ? p. 31). Ce sont des centaines de milliers de personnes et leurs familles qui violent la loi et qu’il faudrait punir. Le fera-t-on vraiment ?

Sur internet, les marchands de sommeil tentent même de s’arroger le monopole de l’information juridique sur divers forums, laissant les questions gênantes pour eux sans réponse et harcelant tout intervenant hors de leur contrôle.

Inspirés par leurs alliés barons de la drogue, les marchands de sommeil n’hésitent pas à pratiquer la subornation de témoins (réprimée par l’article 434-15 du Code pénal) afin d’intimider ceux qui évoquent des délits commis.

Là encore, le rôle des associations agréées comme la CGL est important. Elles doivent souligner combien un véritable accès au droit est incompatible avec l’anonymat des délateurs (lien), avec l’usurpation de l’identité de professionnels établis (lien) ou avec la pratique des discriminations (lien). Rejoignez la CGL qui est à la pointe de ce combat !

Péril en copropriété et suspension des loyers

 

La copropriété n’est pas que l’affaire des syndics professionnels et des copropriétaires. Les locataires sont aussi concernés si l’état des parties communes est tel que les logements ne sont plus décents.

La CGL est à votre disposition pour vous défendre si vous êtes dans cette situation.

 

La Manu à Nantes, près du siège de la CGL 44

Critères de la décence

 

Depuis le 30 janvier 2002, un décret n° 2002-120 établit les critères de la décence. Ce décret est applicable à tous les logements, qu’ils soient situés en secteur privé ou en secteur social.

 Selon le point 1 de l’article 2 de ce décret, un logement décent « assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. »

En cas de péril imminent affectant tout le bâtiment, le logement n’est donc plus décent, quel que soit son état intérieur.

 La procédure de péril imminent est encadrée notamment par l’article L. 511-3 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).

 Or, les éléments dégradés pouvant provoquer un péril imminent sont généralement des parties communes.

 

Parties communes

 

L’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété dispose :

 « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; ».

En copropriété, le gros œuvre est donc une partie commune, sauf à ce que le règlement de copropriété dise le contraire, ce qui est rarissime dans les immeubles collectifs.

 

Suspension des loyers

 

Dès qu’un arrêté de péril intervient, les loyers sont suspendus à compter du premier jour du mois qui suit l’arrêté (article L. 521-2 du CCH).

 Le propriétaire qui encaisserait des loyers dans un local affecté d’un péril imminent et refuserait de les restituer tout en intimidant le locataire commettrait une infraction et se changerait en marchand de sommeil.

 Un propriétaire a ainsi été condamné pour extorsion pour avoir « gueulé » sur un locataire afin de faire payer par ce dernier un loyer non dû (Cass. crim., 12 oct. 2010, n° 10-80.756).

 La suspension des loyers cesse au premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté de mainlevée du péril, et cela même si les travaux de réhabilitation ont été réceptionnés antérieurement (Cass. 3^e civ., 9 juillet 2020, n° 19-14.218).

 Notez que les références faites dans les arrêts concernant les articles du CCH d’avant le 1^er janvier 2021 ne sont désormais plus à jour suite à un chamboulement lié à une ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020.